淮北市住房和城鄉建設局 中國人民銀行淮北市中心支行 中國銀行保險監督管理委員會 淮北監管分局關于印發《淮北市商品房預售資金監督管理辦法》的通知

淮住建〔2023〕152號

 

濉溪縣、各區人民政府，各有關部門、商業銀行、房地產開發企業：

現將《淮北市商品房預售資金監督管理辦法》印發給你們，請認真貫徹落實。

 

 

 

淮北市住房和城鄉建設局

中國人民銀行淮北市中心支行

中國銀行保險監督管理委員會淮北監管分局

2023年6月25日

 

 

 

淮北市商品房預售資金監督管理辦法

 

第一章  總  則

 

第一條  為進一步加強淮北市商品房預售資金監督管理，防范交易風險、保障買受人的合法權益，促進我市房地產市場的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》、《安徽省商品房預售資金監管辦法》等規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條  淮北市行政區域內商品房預售資金的收存、撥付、使用及監管，適用本辦法。

本辦法所稱商品房預售資金，是指房地產開發企業取得《商品房預售許可證》進行商品房預售，購房人按照與開發企業簽訂的《商品房買賣合同》約定支付的，用于購買標的房屋的資金，包括定金、首付款、商業銀行按揭貸款、住房公積金貸款、一次性付款、分期付款和其他形式的購房款。

第三條  淮北市住房和城鄉建設局負責監督指導全市商品房預售資金監管工作?；幢笔?、濉溪縣住房和城鄉建設局（以下統稱監管部門）負責本行政區域范圍內的預售資金監管工作。

人民銀行淮北市中心支行負責指導商業銀行做好監管賬戶管理工作，淮北銀保監分局負責對商業銀行預售資金監管的操作風險和合規性進行監督檢查。

第四條  商品房預售資金監管實行專戶專存、?？顚Ｓ?、全程監管的原則，開發企業不得以任何形式直接收存預售資金。

第五條  監管部門要會同人民銀行淮北中心支行、淮北銀保監分局等部門推動房屋交易合同網簽備案系統和商業銀行業務管理系統對接，加強房屋網簽備案、監管賬戶資金、銀行按揭貸款等數據信息共享。商業銀行應安排專人配合做好監管系統的操作，確保監管賬戶中的資金能夠實時查詢，配合監管部門查詢并提供預售監管資金的明細。

 

第二章  監管銀行及賬戶

 

第六條  市住房城鄉建設局會同人民銀行淮北中心支行、淮北銀保監分局，綜合商業銀行的資信狀況、監管能力、服務水平、網絡技術條件等因素，通過公開招標等方式，確定能夠承接商品房預售資金監管業務的商業銀行。中標的商業銀行（以下簡稱監管銀行）應當通過市住房城鄉建設局門戶網站向社會公示。

市住房城鄉建設局負責建立監管銀行名錄，與監管銀行簽訂《商品房預售資金監管金融服務協議》，明確雙方權利義務關系。監管部門負責建立監管銀行考核評價制度，并根據考評結果適時調整監管銀行。

第七條   監管銀行應當根據本辦法的規定及有關協議約定，密切配合監管部門共同做好商品房預售資金監管工作。監管銀行應當對承接商品房預售資金監管業務的分支機構嚴格監督，定期檢查，及時處置違規行為，并承擔相應經濟、法律責任。

第八條  房地產開發企業申請商品房預售許可前，應當按照一次預售許可申請對應一個監管賬戶的原則，在項目所在地監管銀行開設監管賬戶，并在《商品房預售許可證》《商品房買賣合同》中載明。

第九條  監管部門、監管銀行、房地產開發企業應當簽訂 《商品房預售資金三方監管協議》（以下簡稱監管協議），明確預售資金收存和使用方式、監管額度、違約責任等內容。

第十條  房地產開發企業申請商品房預售許可時，應當在商品房預售方案中說明預售資金監管計劃。預售資金監管計劃應當有以下內容：

（一）項目用款計劃；

（二）項目重點監管額度，包括單體工程重點監管額度明細；

（三）監管銀行名稱、監管賬戶名稱及賬號；

（四）其他需要說明的情況。

房地產開發企業取得《商品房預售許可證》后，應當將監管銀行名稱、監管賬戶名稱及賬號等信息在商品房銷售場所顯著位置，以及住房城鄉建設部門門戶網站公示，商品房銷售場所同時應有預售資金收存風險提示。

第十一條   監管賬戶設立后原則上不得變更，確需變更的，應經監管部門審核同意。監管賬戶發生變更的，房地產開發企業應將原監管賬戶余額劃轉至變更后的監管賬戶，賬戶變更信息應在售樓現場進行公示，并書面告知相關銀行及買受人。  

 

第三章  預售資金收存、撥付和使用

 

第十二條  商品房預售資金應當全部直接存入監管賬戶。購房人支付預售款前，房地產開發企業應當向購房人出具《商品房預售資金繳款通知書》，并指導購房人到監管銀行現場辦理或通過專用POS機刷卡，將購房款直接存入對應的監管賬戶，房地產開發企業開具收款憑證。

購房人申請按揭貸款的，房地產開發企業應當提供監管賬戶作為貸款到款賬戶。貸款銀行、住房公積金中心在簽訂商品房貸款合同時應查驗收款賬戶是否為預售資金監管賬戶。在發放商品房購房貸款時，要將按揭貸款、公積金貸款等資金全額劃轉至對應的預售資金監管賬戶，不得劃轉至其他賬戶，不得擅自劃扣監管賬戶內的資金。

第十三條  監管部門負責建立健全以樓盤表為索引的房屋交易合同備案系統及商品房預售管理系統，在辦理網簽備案時，商品房預售資金同步存入監管賬戶。

第十四條  房地產開發企業辦理商品房交易合同網簽備案前，應當查驗購房人的購房款直接存入監管賬戶憑證，否則不予申請辦理備案。

第十五條  監管賬戶內的商品房預售資金分為重點監管資金和一般監管資金。重點監管資金是指確保本項目竣工交付所需要的資金。重點監管資金用于支付項目建設必需的農民工工資、施工進度款、建筑材料、設備等相關費用，不得用于繳納土地款、罰款，以及支付借（貸）款本金和利息、營銷費用、開發企業員工工資等。

重點監管資金額度按棟核準，由監管項目的工程建設費用總額（含建筑安裝工程、基礎設施及公共配套設施費用）組成，工程建設費用總額按商品房建設工程單位綜合造價乘以監管樓棟的預測繪面積核定。全裝修預售項目重點監管資金在毛坯建設工程造價基礎上按照每平方增加1000元。監管部門根據本項目存在的風險、房地產開發企業信用等級、市場變化等情況，可適當調整重點監管資金額度。監管賬戶存續期間，監管銀行不得隨意劃扣，設立子公司的開發企業集團公司不得抽調。

一般監管資金是指超出監管賬戶內重點監管額度以外的資金，可由房地產開發企業提取使用，用于支付本項目有關農民工工資、工程款、稅款、房地產開發貸款等。

第十六條  房地產開發企業應當根據以下資金使用節點申請使用重點監管資金：

（一）地下結構完成后，達到規劃設計總層數四分之一時，毛坯商品房項目累計使用資金額度不得超過總額的25%，全裝修商品房項目累計使用資金額度不得超過總額的20%；

（二）達到規劃設計總層數三分之一時，毛坯商品房項目累計使用資金額度不得超過總額的30%，全裝修商品房項目累計使用資金額度不得超過總額的25%；    

（三）達到規劃設計總層數二分之一時，毛坯商品房項目累計使用資金額度不得超過總額的50%，全裝修商品房項目累計使用資金額度不得超過總額的45%；

（四）達到規劃設計總層數四分之三時，毛坯商品房項目累計使用資金額度不得超過總額的55%，全裝修商品房項目累計使用資金額度不得超過總額的50%；

（五）達到主體結構封頂的，毛坯商品房項目累計使用資金額度不得超過總額的60%，全裝修商品房項目累計使用資金額度不得超過總額的55%；

（六）完成竣工驗收備案的，累計使用資金額度不得超過總額的90%；

（七）完成房屋所有權首次登記的，累計使用資金額度不得超過總額的97%。剩余的重點監管資金根據項目后期質保及信訪投訴情況分別予以退還。完成房屋所有權首次登記后一年內未發生重大信訪投訴或發生信訪投訴妥善處理的，兩年內不予退還，第三年退還重點監管資金總額的1%，第四年退還重點監管資金總額1%，第五年退還重點監管資金總額的1%。

第十七條  房地產開發企業申請使用重點監管資金，應提交以下資料：

（一）《商品房預售資金重點監管資金使用申請表》及經辦人身份證明材料；

（二）已完工節點證明文件：項目工程竣工綜合驗收備案前由市房管中心到項目現場進行形象進度勘查并簽署現場勘查意見；竣工綜合驗收備案、辦理項目總產權的，分別提供淮北市建設工程竣工驗收備案表、項目總產權證；

（三）申請向本項目施工單位、材料設備供應單位或者供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位支付款項的，提供與上述單位的合同、發票及對方指定的銀行賬戶。已提前向上述單位支付相關款項的，提供付款證明；

（四）監管賬戶對賬單；

（五）其他需要的相關材料。

第十八條  監管部門根據工作實際，結合必要的節點現場核查，自受理申請之日起5個工作日內完成審核，對符合條件的，出具《同意撥付商品房預售資金重點監管資金通知書》；不符合條件的，應當書面告知。監管銀行應當依據市住建部門出具的通知書，在1個工作日內完成資金撥付。

第十九條  監管賬戶累計入賬資金超過重點監管資金總額，房地產開發企業可以提交《商品房預售資金一般監管資金使用申請表》及經辦人身份證明材料，申請使用一般監管資金。監管部門應當自受理之日起2個工作日內完成審核。對符合條件的，出具《同意撥付商品房預售資金一般監管資金通知書》；不符合條件的，應當書面告知。監管銀行應當依據監管部門出具的通知書，在1個工作日內辦理完成資金撥付。

第二十條  投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，形象進度達到出地面±0可辦理預售。

第二十一條  預售商品房項目出現重大風險時，由項目所在地政府設立應急監管賬戶，也可按照《淮北市逾期交房托管資金管理使用辦法》，實行封閉管理，保障項目資金安全，優先用于項目有關工程建設，保障農民工工資支付；未設立應急監管賬戶又確需支付的，經監管部門集體研究確定。監管銀行應當予以配合。

  

第四章  預售資金監管的解除

 

第二十二條  商品房項目完成房屋所有權首次登記后且監管協議無其他約定的，根據項目后期質保及信訪投訴情況確定解除商品房預售資金監管的時間。到達解除時間后，房地產開發企業提交項目總產權證書、經辦人身份證明等相關材料，申請解除商品房預售資金監管。

第二十三條  監管部門應當自受理申請之日起2個工作日內完成審核。對符合條件的，出具《同意解除商品房預售資金監管通知書》；不符合條件的，應當書面告知。監管銀行應當依據監管部門出具的通知書，在2個工作日內辦理完成解除。

第二十四條  房地產開發企業與購房人協商解除商品房買賣合同關系的，應當共同到監管部門申請撤銷房屋交易合同備案，可以同時提交《商品房預售資金退款申請表》及有關材料申請退款。監管部門應當自受理申請之日起2個工作日內完成審核。對符合條件的，向雙方出具《同意商品房預售資金退款通知書》，不符合條件的，應當書面告知。監管銀行應當依據監管部門出具的通知書，在1個工作日內將監管資金退回購房人指定的個人賬戶和貸款銀行賬戶。

 

第五章  監督管理

 

第二十五條  房地產開發企業有下列行為之一的，監管部門應當責令限期整改，可以暫停監管資金撥付，并記入企業信用檔案，向社會公示。逾期未改正的，應當暫停商品房預售和合同網簽備案。造成嚴重后果的，依法追究法律責任：

（一）未按規定將商品房預售資金直接并全部存入監管賬戶，或者以其他方式變相逃避商品房預售資金監管的；

（二）以提供虛假材料等欺騙、隱瞞方式申請或者套取監管資金的；

（三）未按規定使用監管資金的；

（四）挪用商品房預售監管資金的；

（五）存在工程質量投訴和信訪未處理到位的；

（六）其他違反本辦法或者監管協議的行為。

第二十六條  施工、監理等項目相關單位通過出具虛假證明等方式，協助房地產開發企業違規申請、套取、使用監管資金的，由行業主管部門對責任單位和責任人予以處理，并記入企業信用檔案，向社會公示。

第二十七條  監管銀行應當嚴格按照監管協議做好監管賬戶出入賬監控，定期與監管部門進行對賬，積極配合商品房預售資金監管工作。發現房地產開發企業存在違規挪用重點監管資金問題的，應當停止撥付，并立即告知監管部門。監管部門要及時作出處理。

第二十八條  人民法院保全、執行商品房預售資金的，監管銀行應當立即告知監管部門，并嚴格執行《最高人民法院住房和城鄉建設部中國人民銀行關于規范人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》（法〔2022〕12號）規定。

第二十九條  監管銀行有下列行為之一的，監管部門依據協議取消銀行監管資格，人民銀行淮北中心支行、淮北銀保監分局依據相關法律法規及考核評價制度作出處理。造成損失的應當承擔相應賠償責任：

（一）監管銀行未及時撥付監管資金的；

（二）監管銀行擅自撥付、挪用、劃扣監管資金的；

（三）發放貸款的銀行未直接將按揭貸款、住房公積金貸款匯入監管賬戶的；

（四）發生第二十一條規定的緊急情形時，監管銀行未按要求協助將商品房預售資金等相關項目資金，匯入應急監管賬戶封閉管理的；

（五）不能確保銀行自身系統適應于監管部門商品房預售資金監管相應系統的；

（六）其他違反本辦法或者監管協議的行為。

第三十條  監管部門、人民銀行淮北中心支行、淮北銀保監分局建立聯合監管協同機制，及時查處房地產開發企業、商業銀行違法違規行為。

第三十一條  相關部門和單位工作人員在商品房預售資金監管工作中存在玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為的，應當承擔相應的法律責任。

 

第六章  附  則

 

第三十二條  本辦法自印發之日起施行，有效期2年。原《關于修訂〈淮北市新建商品房預售款監督管理實施細則〉的通知》（淮住建規〔2022〕2號）和《關于進一步加強預售形象進度管理的通知》（淮住建規〔2022〕3號）同時廢止。