淮住建〔2025〕86號

濉溪縣、各區人民政府，市各有關部門，商業銀行，房地產開發企業：

現將《淮北市區新建商品房預售資金監督管理辦法》印發給你們，請認真貫徹落實。

 

 

淮北市住房和城鄉建設局

中國人民銀行淮北市分行

國家金融監督管理總局淮北監管分局

2025年6月25日 

         

淮北市區新建商品房預售資金

監督管理辦法

 

第一章  總則

 

第一條 為進一步加強淮北市商品房預售資金監督管理，防范交易風險、保障買受人的合法權益，促進我市房地產市場的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》、《安徽省商品房預售資金監管辦法》等規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 在淮北市區（相山區、杜集區、烈山區）內經批準預售的新建商品房項目，其預售資金的收存、撥付、使用及監管，適用本辦法。

本辦法所稱商品房預售資金，是指房地產開發企業取得《商品房預售許可證》進行商品房預售，購房人按照與房地產開發企業簽訂的《商品房買賣合同》約定支付的，用于購買標的房屋的資金，包括定金、首付款、商業銀行按揭貸款、住房公積金貸款、一次性付款、分期付款和其他形式的購房款。

第三條 淮北市住房和城鄉建設局（以下統稱監管部門）負責淮北市區范圍內的預售資金監管工作。

中國人民銀行淮北市分行負責指導商業銀行做好監管賬戶管理工作，國家金融監管總局淮北分局負責對商業銀行預售資金監管的操作風險和合規性進行監督檢查。

第四條 商品房預售資金監管實行專戶專存、?？顚Ｓ?、全程監管的原則，房地產開發企業不得以任何形式直接收存預售資金。

第五條 監管部門要會同中國人民銀行淮北市分行、國家金融監管總局淮北分局等部門推動房屋交易合同網簽備案系統和商業銀行業務管理系統對接，加強房屋網簽備案、監管賬戶資金、銀行按揭貸款等數據信息共享。商業銀行應安排專人配合做好監管系統的操作，確保監管賬戶中的資金能夠實時查詢，配合監管部門查詢并提供預售監管資金的明細。

 

第二章 監管銀行及賬戶

 

第六條 監管部門會同中國人民銀行淮北市分行、國家金融監管總局淮北分局，綜合商業銀行的資信狀況、監管能力、服務水平、網絡技術條件等因素，通過公開招標等方式，確定能夠承接商品房預售資金監管業務的商業銀行。中標的商業銀行（以下簡稱監管銀行）應當通過監管部門門戶網站向社會公示。監管銀行招標服務期限一般為3年。監管部門負責建立監管銀行名錄，與監管銀行簽訂《淮北市新建商品房預售資金監管合作協議》，明確雙方權利義務關系。

監管部門會同中國人民銀行淮北市分行、國家金融監管總局淮北分局每年對全市監管銀行組織考核評價，考評合格的，可在下一年度繼續承接商品房預售資金監管業務；考評不合格的，暫停承接商品房預售資金監管業務，待整改合格后予以恢復。對于未履行商品房預售資金監管職責及無法承擔資金監管工作的，終止承接商品房預售資金監管業務。

第七條 監管銀行應當根據本辦法的規定及有關協議約定，密切配合監管部門共同做好商品房預售資金監管工作。監管銀行應當嚴格按照監管協議做好監管賬戶出入賬監控，定期與監管部門進行對賬，按監管部門要求及時提供房地產開發企業的監管賬戶及一般賬戶銀行流水，配合監管部門做好企業的流水往來核驗，積極配合商品房預售資金監管工作。發現房地產開發企業存在違規挪用重點監管資金問題的，應當停止撥付，并立即書面告知監管部門。監管銀行應當對承接商品房預售資金監管業務的分支機構嚴格監督，定期檢查，及時處置違規行為，并承擔相應經濟、法律責任。

第八條 為強化監管部門對預售資金的監管責任，保障預售監管資金安全，由監管部門開立監管主賬戶，將全部預售資金監管賬戶開設在監管部門名下。避免出現因開發企業自身經濟糾紛問題，造成預售監管資金賬戶被查封、凍結、劃扣的情況。

第九條 房地產開發企業申請商品房預售許可前，應當按照一次預售許可申請對應一個監管賬戶的原則，在項目所在地監管銀行開設監管賬戶，并在《商品房預售許可證》、《商品房買賣合同》中載明。

第十條 監管部門、監管銀行、房地產開發企業應當簽訂《淮北市新建商品房預售資金監管協議》，明確預售資金收存和使用方式、違約責任等內容，并在預售資金監管系統中申報對應樓棟監管范圍核定監管額度。

第十一條 房地產開發企業申請商品房預售許可時，應當在商品房預售方案中說明預售資金監管計劃。預售資金監管計劃應當有以下內容：

（一）項目用款計劃；

（二）項目重點監管額度，包括單體工程重點監管額度明細；

（三）監管銀行名稱、監管賬戶名稱及賬號；

（四）其他需要說明的情況。

房地產開發企業取得《商品房預售許可證》后，應當將監管銀行名稱、監管賬戶名稱及賬號等信息在商品房銷售場所顯著位置，以及監管部門門戶網站公示，商品房銷售場所同時應有預售資金收存風險提示。

監管賬戶名稱、賬號信息通過“淮北住建”微信公眾號公示。購房人還可通過“淮北住建”微信公眾號查詢本人房價款入賬及合同備案等相關情況。

第十二條 監管賬戶設立后原則上不得變更，確需變更的，應經監管部門審核同意。監管賬戶發生變更的，房地產開發企業應將原監管賬戶余額劃轉至變更后的監管賬戶，賬戶變更信息應在售樓現場進行公示，并書面告知相關銀行及買受人。  

 

第三章  預售資金的收存

 

第十三條 商品房預售資金應當全部直接存入監管賬戶。房地產開發企業應當將監管賬戶作為預售資金收款賬戶提供給購房人，不得向購房人提供非監管資金賬戶作為收款賬戶。購房人應通過預售資金監管專用POS機、銀行轉賬等方式，將首付款、分期付款、一次性購房款等全部直接存入對應的監管賬戶，房地產開發企業應當開具收款憑證。系統確認首付款、分期付款或一次性購房款足額到賬后，監管部門方可完成商品房買賣合同網簽備案。

購房人申請按揭貸款的，房地產開發企業應當提供監管賬戶作為貸款到款賬戶。貸款銀行、住房公積金中心在簽訂商品房貸款合同時應查驗收款賬戶是否為預售資金監管賬戶，在發放商品房購房貸款時，要將按揭貸款、公積金貸款等資金全額劃轉至對應的預售資金監管賬戶，不得劃轉至其他賬戶，不得擅自劃扣監管賬戶內的資金。

監管銀行收到預購人繳存、按揭貸款發放銀行或住房公積金管理部門轉入的房款后，要即時將信息傳至監管部門。監管銀行發現商品房買賣合同備案90天后，按揭貸款仍未存入監管賬戶的，書面告知監管部門。

第十四條 監管部門建立預售資金到賬異常預警機制。本通知施行后監管賬戶已到賬預售資金總額與應到賬預售資金總額的比例不足85%時，監管部門停止受理該項目預售資金使用申請。房地產開發企業以購房人未能及時交付購房款，或貸款銀行未能及時釋放按揭款等原因要求暫時核減應到賬預售資金總額的，應提供證明上述情況的材料報監管部門審核。

 

第四章  預售資金的撥付和使用

 

第十五條 監管賬戶內的商品房預售資金分為重點監管資金和一般監管資金。重點監管資金是指確保本項目竣工交付所需要的資金。重點監管資金用于支付項目建設必需的農民工工資、施工進度款、建筑材料、設備等相關費用，不得用于繳納土地款、罰款，以及支付借（貸）款本金和利息、營銷費用、房地產開發企業員工工資等。

重點監管資金額度按棟核準，由監管項目的工程建設費用總額（含建筑安裝工程、基礎設施及公共配套設施費用）組成，工程建設費用總額按商品房建設工程單位綜合造價乘以監管樓棟的預測繪面積核定。全裝修預售項目重點監管資金在毛坯建設工程造價基礎上按照每平方增加1000元。監管賬戶存續期間，監管銀行不得隨意劃扣，設立子公司的房地產開發企業集團公司不得抽調。

一般監管資金是指超出監管賬戶內重點監管額度以外的資金，可由房地產開發企業提取使用，用于支付本項目有關農民工工資、工程款、稅款、房地產開發貸款等。

第十六條 房地產開發企業應當根據以下資金使用節點申請使用重點監管資金：

（一）地下結構完成后，達到規劃設計總層數三分之一時，毛坯商品房項目重點監管資金余額不低于總重點監管資金額度的70%，全裝修商品房項目重點監管資金余額不低于總重點監管資金額度的75%；

（二）達到規劃設計總層數二分之一時，毛坯商品房項目重點監管資金余額不低于總重點監管資金額度的50%，全裝修商品房項目重點監管資金余額不低于總重點監管資金額度的55%；

（三）達到規劃設計總層數四分之三時，毛坯商品房項目重點監管資金余額不低于總重點監管資金額度的45%，全裝修商品房項目重點監管資金余額不低于總重點監管資金額度的50%；

（四）達到主體結構封頂的，毛坯商品房項目重點監管資金余額不低于總重點監管資金額度的40%，全裝修商品房項目重點監管資金余額不低于總重點監管資金額度的45%；

（五）達到外立面完工的，毛坯商品房項目重點監管資金余額不低于總重點監管資金額度的30%，全裝修商品房項目重點監管資金余額不低于總重點監管資金額度的35%；

（六）分戶驗收通過，毛坯商品房項目重點監管資金余額不低于總重點監管資金額度的20%，全裝修商品房項目重點監管資金余額不低于總重點監管資金額度的25%；

（七）完成竣工驗收備案的，商品房項目重點監管資金余額不低于總重點監管資金額度的10%；

（八）完成房屋所有權首次登記的，項目重點監管資金余額不低于總重點監管資金額度的3%。剩余的重點監管資金根據項目后期質保及信訪投訴情況分別予以退還。完成房屋所有權首次登記后兩年內未發生重大信訪投訴或發生信訪投訴后妥善處理的，第一年退還總重點監管資金額度的2%，第二年退還總重點監管資金額度的1%（房屋所有權首次登記且留存夠總重點監管資金額度的3%后，超出部分資金使用不再限制用途）。

第十七條 核準使用的每筆重點監管資金的30%直接劃入本項目農民工工資專用賬戶，確保用于支付農民工工資，但已按要求支付農民工工資的除外。

第十八條 信用等級為AAA級的房地產開發企業，監管標準在現行標準基礎上降低10%。房地產開發企業信用等級以上一年度住建部門公布的等級評價結果為依據(2025年度房地產開發企業信用等級以本辦法印發之日前最新公布的等級評價結果為依據）。

確定為高品質住宅試點的項目，預售資金監管標準在現行基礎上降低10%（該條優惠條款不與其他優惠政策相疊加，由企業自行選擇適用條款）。

房地產開發企業本年度有違法違規行為，被監管部門行政處罰的，取消預售資金監管優惠政策，并在當年度內不得再次申請相關監管優惠政策。

第十九條 房地產開發企業申請使用重點監管資金，應提交以下資料：

（一）資金撥付申請表、經辦人身份證明材料、材料真實性承諾書；

（二）申請向本項目施工單位或者供水、供電、供氣等單位支付款項的，提供與上述單位的施工合同及對應銀行賬戶；

（三）監管賬戶對賬單；

（四）其他需要的相關材料。

監管部門根據工作實際，結合必要的節點現場核查，自受理申請之日起5個工作日內完成審核。對符合條件的，出具《商品房交易監管資金撥付通知書》；不符合條件的，應當駁回使用申請，并說明理由。

第二十條 監管賬戶累計入賬資金超過重點監管資金總額,房地產開發企業可以提交《商品房預售資金一般監管資金使用申請表》及經辦人身份證明材料，申請使用一般監管資金。監管部門應當自受理之日起2個工作日內完成審核。對符合條件的，出具《商品房交易監管資金撥付通知書》；不符合條件的，應當駁回使用申請，并說明理由。

第二十一條 監管銀行應當依據監管部門出具的《商品房交易監管資金撥付通知書》，在1個工作日內辦理完成資金撥付。

第二十二條 監管銀行發現存入房地產開發企業一般賬戶的款項為應存入監管賬戶的購房款的，應督促其存入監管賬戶，并書面告知監管部門。

第二十三條 房地產開發企業為保項目交付確需支付必要的工程款、材料款等情形的，雖不滿足撥付節點條件，但經屬地政府審核提出意見建議，監管部門可以調整建設工作節點撥付比例提前撥付預售資金。為防控項目風險，房地產開發企業須將價值撥付金額兩倍的項目可售房屋（房屋價值按照發展改革部門認定的備案價格計算）網簽預告登記至屬地平臺公司名下完成備案后，監管部門方可調整工程建設節點撥付比例提前釋放對應監管資金，同一棟樓同一節點只能超提一次。項目重點監管資金達到監管賬戶應留存額度后，監管部門可取消預告登記備案手續，允許房地產開發企業自行銷售。經監管部門和屬地政府研判存有逾期交付風險的，則房地產開發企業須無條件配合屬地政府將上述備案房源依法變現保障項目建設交付。

第二十四條 預售商品房項目出現重大風險時，由項目所在地政府設立應急監管賬戶，也可按照《淮北市逾期交房托管資金管理使用辦法》，實行封閉管理，保障項目資金安全，優先用于項目有關工程建設，保障農民工工資支付；未設立應急監管賬戶又確需支付的，經監管部門集體研究確定。

 

第五章  預售資金監管的解除

 

第二十五條 商品房項目完成房屋所有權首次登記后且監管協議無其他約定的，根據項目后期質保及信訪投訴情況確定解除商品房預售資金監管的時間。到達解除時間后，房地產開發企業提交項目總產權證書、經辦人身份證明等相關材料，申請解除商品房預售資金監管。

第二十六條 監管部門應當自受理申請之日起4個工作日內完成審核。對符合條件的，出具《新建商品房預售資金監管賬號撤銷監管通知單》；不符合條件的，駁回申請并說明理由。監管銀行應當依據監管部門出具的通知書，在2個工作日內辦理完成解除。

第二十七條 房地產開發企業與購房人協商解除商品房買賣合同關系的應提供退房退款申請、購房人付款憑證、商品房預售合同及撤銷備案證明等有關材料申請解除退款部分的監管。監管部門應當自受理申請之日起2個工作日內完成審核。對符合條件的，出具《商品房交易監管資金退款撥付通知書》，不符合條件的駁回申請并說明理由。監管銀行應當依據監管部門出具的通知書，在1個工作日內將監管資金退回購房人指定的個人賬戶和貸款銀行賬戶。

 

第六章  監督管理

 

第二十八條 房地產開發企業有下列行為之一的，監管部門應當責令限期整改，可以暫停監管資金撥付，并記入企業信用檔案，向社會公示。逾期未改正的，應當暫停商品房預售和合同網簽備案。造成嚴重后果的，依法追究法律責任:

（一）未按規定將商品房預售資金直接并全部存入監管賬戶，或者以其他方式變相逃避預售資金監管的；

（二）以提供虛假材料等欺騙、隱瞞方式申請或者套取預售監管資金的；

（三）未按規定使用預售監管資金的；

（四）挪用商品房預售監管資金的；

（五）存在工程質量投訴和信訪未處理到位的；

（六）其他違反本辦法或者監管協議的行為。

第二十九條 施工、監理等項目相關單位通過出具虛假證明或者采取其他方式協助房地產開發企業違規申請、套取、使用預售監管資金的，由相關部門對責任單位和責任人予以處理，并計入企業信用檔案，向社會公示。由此導致資金被挪用、轉出的，負責追回；無法追回的，承擔賠償責任。

第三十條 監管銀行有下列行為之一的，監管部門約談涉事銀行、責令限期整改，并將其違規違約線索移交國家金融監管總局淮北分局，由國家金融監管總局淮北分局依法依規處理。監管銀行完成整改之前，監管部門應暫停該行新增監管賬戶開戶權限；監管銀行未完成整改的或多次發生以下情形的，監管部門可取消合作關系，5年內在本市不能承擔商品房預售資金監管業務。

（一）未將預售資金按規定直接存入監管賬戶的;

（二）未經監管部門審核同意，擅自撥付、挪用、劃扣監管資金的;

（三）擅自截留、挪用或拖延支付商品房預售資金的;

（四）未按照本規定與預售監管系統達到信息系統匹配的、或者未達到信息系統共享標準的、共享數據不準確、不及時、不全面的；

（五）其他違反本辦法或者監管協議的行為。

監管銀行未經監管部門審核同意，擅自撥付預售資金的，應當負責追回資金，無法追回的依法承擔相應賠償責任。

第三十一條 按揭銀行不按本辦法規定，未直接將按揭貸款劃轉到預售資金監管賬戶的，由監管部門約談涉事銀行、責令限期整改，并將其違規違約線索移交國家金融監管總局淮北分局，由國家金融監管總局淮北分局依法依規處理。如按揭銀行是預售資金監管入圍銀行的，監管部門將解除監管協議或暫停、取消其經辦銀行資格。

第三十二條 人民法院保全、執行商品房預售資金的，監管銀行應當立即告知監管部門，并嚴格執行《最高人民法院住房和城鄉建設部中國人民銀行關于規范人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》（法〔2022〕12號）規定。

第三十三條 相關部門和單位工作人員在商品房預售資金監管工作中存在玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為的，應當承擔相應的法律責任。

 

第七章  附則

 

第三十四條 投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，形象進度達到主體結構的1/3可申請辦理預售。

第三十五條 符合以下情形的，可不納入監管范疇：

（一）土地出讓合同中明確用于征收安置的新建商品房預售房源。

（二）單位整棟購買的，且購買人同意不納入監管的非住宅類新建商品房預售項目。

（三）其他政策規定可不納入監管的項目或房源。

第三十六條 本辦法由淮北市住房和城鄉建設局負責解釋，濉溪縣可參照本辦法執行。本辦法自印發之日起施行，有效期2年。在執行過程中，國家、省另有新規的從其規定。原《關于印發<淮北市商品房預售資金監督管理辦法>的通知》（淮住建〔2023〕152號）和《關于進一步規范優化市區商品房預售資金監管工作的通知》（淮住建〔2024〕109號）同時廢止。