【發布會實錄】《淮北市城區基準地價更新成果、市轄區園地林地草地基準地價制定成果》政策解讀新聞發布會

一、活動主題：《淮北市城區基準地價更新成果、市轄區園地林地草地基準地價制定成果》

二、承辦單位：淮北市自然資源和規劃局

三、新聞發布會時間：2024年3月28日下午

四、活動地點：淮北市自然資源和規劃局十三樓會議室

五、主持人：淮北市自然資源和規劃局黨委委員、總規劃師程祖銀

六、參加人員：本局機關各科室、媒體記者、

各位媒體朋友們，同志們：

大家下午好！

為加強對土地價格的宏觀調控和管理，促進土地優化利用，2023年初，經市政府同意，我局啟動了新一輪城區基準地價更新和市轄區園地林地草地定級與基準地價制定工作。成果已順利通過省自然資源廳驗收，并經市政府（淮政秘〔2023〕110號和淮政秘〔2024〕19號文件）批準，分別于2024年1月1日和3月23日起開始施行。大家可以到市自然資源和規劃局網站進行詳細查詢。

下面，我將從工作背景、開展情況、成果內涵及主要內容等四個方面向大家作簡要介紹。

一、工作背景

我市城區上一輪土地定級和基準地價成果是2020年更新，批準實施至本輪修編已有三年。

根據國務院《關于加強國有土地資產管理的通知》、原國土資源部《關于實施<城鎮土地分等定級規程>和<城鎮土地估價規程>有關問題的通知》、自然資源部辦公廳《關于做好園地林地草地定級和基準地價制定有關工作的通知》（自然資辦發〔2023〕399號）以及省自然資源廳《關于做好自然資源評價評估工作的通知》（皖自然資用函〔2022〕1號）等相關文件要求，建立基準地價定期更新制度是完善土地市場的基本制度之一，基準地價應每3年進行一次更新，6年進行一次全面更新。其成果由省級自然資源主管部門組織驗收后報自然資源部備案，并由市（縣）人民政府批準公布實施。為此，我市結合近年來經濟建設發展情況，開展了新一輪城區土地定級與基準地價成果的調整更新和市轄區園地林地草地基準地價的制定。

二、工作開展情況

城區基準地價更新和市轄區園地林地草地基準地價制定工作在市政府的統一領導和各相關部門積極配合下，開展外業調查、資料收集、內業處理等工作?；鶞实貎r初步成果于2023年8月下旬基本完成，先后征求局內各相關科室（分局）和16家市直相關部門、轄區政府意見；9月22日，邀請市人大代表、政協委員、各區政府、市直部門、鎮政府、企業代表、評估機構等代表進行了公開聽證，同日邀請了相關專家進行了成果論證；9月27日，局法律顧問出具了法律意見書，明確成果制定程序合法，不違反相關法律法規規定；11月11日，市委政法委組織專家對風險評估成果進行論證，并通過備案；11月22日，市司法局出具“程序履行完備，可依法提請決策”合法性審核意見；11月26日，通過市自然資源規劃委員會第44次會議審議；12月5日和2024年3月7日，分別通過省自然資源廳組織的專家組驗收。

2023年12月21日和2024年3月23日，市政府分別印發了《淮北市人民政府關于公布城區基準地價更新成果和杜集區段園鎮基準地價制定成果的通知》（淮政秘〔2023〕110號）和《淮北市人民政府關于公布市轄區園地林地草地定級和基準地價制定成果的通知》（淮政秘〔2024〕19號）公布施行。

三、基準地價成果內涵

（一）城區基準地價更新成果內涵

1. 評估期日：2023年1月1日。

2. 土地權利類型：國有建設用地使用權。

3. 土地使用年期：商業服務業用地40年；住宅用地70年；工業、物流倉儲、公共管理與公共服務、公用設施和交通運輸用地均為50年。

4. 平均容積率：商業服務業用地各級別分別為：2.5、2.1、1.8、1.4、1.2、1.1、1.0；

住宅用地各級別分別為：2.2、2.0、1.9、1.6、1.3、1.2；

工業用地各級別均為1.2；

公共管理與公共服務用地各級別分別為：1.4、1.3、1.2、1.0；

物流倉儲和交通場站用地各級別均為1.0。

（二）園地林地草地基準地價內涵

1. 估價期日：2023年1月1日。

2. 土地權利類型：承包經營權。

3. 土地權利年期：園地30年、林地30年、草地30年。

4. 其他說明：基準地價均為土地價值，不含地上附著物和定著物價值。

四、成果主要內容

（一）城區基準地價更新成果

1. 城區土地定級范圍調整情況

本次城區定級范圍根據“三區三線”劃定成果中確定的城鎮開發邊界綜合確定，包括主城區及石臺鎮、朔里鎮、渠溝鎮、烈山鎮、宋疃鎮、古饒鎮等中心鎮區，總面積179.02  km2。其中，主城區北至開端路，東至東外環路，南至殷樓路，西至411省道，面積173.27 km2。較上輪面積減少了87.34  km2，核心區范圍基本保持不變，減少的范圍主要是山體、湖泊的區域。

（1）城區商業服務業土地級別調整情況：相湖與乾隆湖之間區域由上輪的五級地調整成四級地，更好的與縣城區基準地價進行銜接；洪堿河與金鳳路以西區域由五級地調整成六級地。

（2）城區住宅土地級別調整情況：濉溪路以西電廠專用線以南區域由一級地調整成二級地，淮師大區域由二級地調整成一級地；碳谷湖公園以北、光明路以東區域，環湖路以東區域以及堿河路以南、綠金湖以西區域由三級地調整成二級地；乾隆湖、相湖周邊區域，東部新城沱河東路以南區域由四級地調整成三級地；東部新城花山區域由五級地調整成四級地。

（3）城區工業土地級別調整情況：洪堿河與金鳳路以西區域由上輪的二級地調整成三級地；光明路以東龍湖工業園區域由五級地調整為四級地。

（4）城區公管公服土地級別調整情況：南湖路與方安路之間區域由上輪的二級地調整成一級地；天街風景區與花山之間區域三級地調整成二級地；東部新城花莊路以東的區域由四級地調整成三級地。

2. 基準地價調整情況

調整后的新一輪城區基準地價，商業服務業用地較上輪略有下調；住宅和公管公服用地略有上調；工業用地基準地價保持穩定。

（1）商業服務業用地細分為9個分類，基準地價劃分為7個級別，與上輪相比，商服用地基準地價平均降幅約7.89%。

（2）住宅用地劃分為6個級別。與上輪相比，住宅用地基準地價平均漲幅約3.9%。

（3）工業用地劃分為5個級別。與上輪相比，工業用地基準地價保持穩定。

（4）公管公服和交通運輸用地劃分為4個級別。與上輪相比，基準地價平均漲幅約2%。

（5）公用設施用地劃分為4個級別，與上輪相比，公用設施基準地價平均漲幅約3%。

（6）物流倉儲和地下空間基準地價首次制定。

（二）市轄區園地林地草地基準地價制定成果

1. 級別劃分情況。

（1）園地、林地、草地分別劃分二個級別。其中，園地一級地定級面積34.24km2，主要分布在段園鎮、朔里鎮、高岳街道、渠溝鎮、烈山鎮、宋疃鎮范圍；二級地定級面積9.34km2，主要分布在朔里鎮、烈山鎮、宋疃鎮、古饒鎮范圍；

（2）林地一級地定級面積17.91km2，主要分布在東山街道、高岳街道、任圩街道、烈山鎮、宋疃鎮范圍；二級地定級面積75.22km2，主要分布在石臺鎮、礦山集街道、烈山鎮、宋疃鎮、古饒鎮范圍。

（3）草地一級地定級面積3.13km2，主要分布在任圩街道、東山街道、礦山集街道范圍；二級地定級面積10.0km2，主要分布在高岳街道、朔里鎮、石臺鎮、烈山鎮、宋疃鎮、古饒鎮范圍。

2. 基準地價制定情況。

（1）園地基準地價：一級地價格2.5萬元/畝、二級地價格2.2萬元/畝。

（2）林地基準地價：一級地價格1.9萬元/畝、二級地價格1.72萬元/畝。

（3）草地基準地價：一級地價格0.9萬元/畝、二級地價格0.7萬元/畝。

以上為本次新一輪城區基準地價更新成果和市轄區園地林地草地基準地價制定成果的主要內容，謝謝大家！

問題一：本次淮北市新一輪城區基準地價更新成果與上一輪基準地價成果存在哪些變化？

本次城鎮基準地價更新除了常規的土地級別和地價進行適當調整外，較上一輪的變化主要體現在以下四個方面：

（一）定級范圍的變化。上輪基準地價定級范圍依據土地利用總體規劃、城市總體規劃來確定，本次定級范圍依據國土空間總體規劃中城鎮開發邊界確定。

（二）用地類型發生變化。上輪基準地價用地類型包括商服、住宅、工業、公共管理與公共服務、交通運輸用地等五個一級地類，本次基準地價更新依據《國土空間調查、規劃、用途管制用地用海分類指南》，用地類型包括商業服務業用地、住宅用地、工業用地、倉儲用地、公共管理與公共服務用地、公用設施用地、交通運輸用地等地類，并且部分用地類型細化到二級、三級地類，適應新形勢下，新產業新業態的需求，滿足針對不同權利類型、不同用地類型更加精細化地價管理。

（三）覆蓋區域更加全面。本次城鎮基準地價更新除中心城區外，將周邊的宋疃鎮、古饒鎮、段園鎮等鎮納入本次城鎮基準地價體系，實現淮北市市轄區國有建設用地城鎮范圍全覆蓋。

（四）本輪城區基準地價更新成果首次增加了地下空間基準地價。

問題二：請問地下空間基準地價包括哪些內容，制定地下空間基準地價的意義以及如何應用？

淮北市地下空間基準地價包括地下空間商業服務業、經營性停車場（庫）、物流倉儲用地三類。

隨著城市化的快速發展,產生了城市擴展與空間擁擠、交通堵塞、停車困難、環境污染等一系列問題,嚴重影響著城市化進程和城市系統功能的正常運行。通過合理開發利用城市地下空間,使淮北市從平面擴展逐漸轉向三維開發,實施“緊湊型”城市發展戰略,對于提高城市容量、解決交通擁堵、停車困難、促進土地節約集約利用,實現城市經濟社會可持續發展具有重要的現實意義。

關于地下空間基準地價的應用，由于地下空間開發利用效益很大程度上取決于地表土地區位及其地上土地利用方式與利用效益，地下與地面的趨勢基本一致，地下空間基準地價區域劃分采用地表相應用途基準地價的級別劃分。地下空間在出讓前需要進行地價評估時，可采用地下空間基準地價評估體系，除不需容積率修正外，需進行地下層數修正，其他按照地下空間基準地價修正體系進行修正。 

問題三：淮北市開展制定市轄區園地、林地、草地定級和基準地價，具體有什么意義？

根據《自然資源部辦公廳關于做好園地林地草地定級和基準地價制定有關工作的通知》（自然資辦發〔2023〕399號）、《安徽省自然資源廳關于做好園地林地草地定級和基準地價制定有關工作的通知》（皖自然資用函〔2023〕23號）等文件精神，以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹習近平生態文明思想，切實履行自然資源“兩統一”職責。通過開展園地林地草地定級與基準地價制定工作，綜合評價全市園地林地草地質量分布情況，構建和補充完善自然資源政府公示價格體系，可以顯化園地林地草地資源資產質量和價值，直接服務于自然資源有償使用、資產清查核算、稅費管理等工作，有助于加強自然資源保護與合理開發利用，促進生態產品價值實現，推進自然資源管理向數量、質量與生態管護并重轉變。 

問題四：本輪城區基準地價的調整成果會不會對房價產生直接影響？

基準地價反映土地的價值和地價總體水平與變化趨勢，僅是土地價格的參考，是政府衡量土地資產、調節土地市場的依據，具有相對穩定性，不會大起大落。土地最終的成交價格是由市場需求決定的，主要取決于地塊的實際條件、房企對地塊的認可程度以及市場競爭激烈程度等供需因素，不會直接受到基準地價的影響。土地進入市場確定的底價，是根據土地估價結果、產業政策和土地市場情況等，集體決策綜合確定的。因此，不管是地價還是房價，都與項目本身的區位及周邊配套有密不可分的關系，也與市場需求等多種因素有關，基準地價的調整不會對房價產生直接影響。

問題五：基準地價作為法定公示地價之一，隨著我市園地林地草地基準地價成果的公布實施，基準地價體系也越來越健全了，請問我市基準地價體系具體包含哪些？

我市基準地價體系已經實現了城鄉全覆蓋。具體包含以下五個方面：

一是城區（國有建設用地）基準地價。主要包括商服用地（零售商業、其他商業服務業、公用設施營業網點、餐飲、旅館、娛樂康體、商務金融、批發市場）、住宅用地、工業用地、公管公服用地（文化、體育、科研、教育、醫療衛生、社會福利）、物流倉儲用地、公用設施用地、交通運輸用地和地下空間（商業服務業、停車場（庫）、物流倉儲）等用途基準地價；

二是國有農用地基準地價；

三是集體建設用地基準地價；

四是集體農用地基準地價；

五是園地林地草地基準地價。