【公眾征集】關于征求《淮北市住宅小區物業管理條例 （草案征求意見稿）》意見的公告

《淮北市住宅小區物業管理條例（草案）》已經市人大常委會會議第一次審議，修改后形成了《淮北市住宅小區物業管理條例(草案征求意見稿)》。為推進科學立法、民主立法，提高立法質量，現將《淮北市住宅小區物業管理條例(草案征求意見稿)》予以公布。歡迎社會各界圍繞草案征求意見稿提出意見和建議。征求意見的截止日期為2024年8月31日。

信函地址：淮北市人大常委會法制工作委員會(人民中路208號)

郵政編碼：235000

電 話: 3010186

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網絡征集：通過本頁面征集渠道在線征集

淮北市人大常委會辦公室

2024年7月23日

淮北市住宅小區物業管理條例（草案征求意見稿）

目 錄

第一章　總 則

第二章　業主大會和業主組織

第三章　物業服務

第四章　物業的使用和維護

第五章　監督管理

第六章　法律責任

第七章　附 則

第一章　總 則

第一條 為了規范住宅小區物業管理活動，提升物業服務水平，維護業主、物業使用人、物業服務人等物業管理相關主體合法權益，營造良好的居住環境，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》和有關法律、行政法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區域內住宅小區物業管理活動及其監督管理。

第三條 住宅小區物業管理應當堅持黨建引領、業主自治、屬地管理、協商共建、科技支撐的工作原則。

第四條 市、縣（區）人民政府應當加強對住宅小區物業管理工作的組織領導，將其納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系，建立和完善居（村）民委員會、業主委員會、業主代表、物業服務人等共同參與的住宅小區物業管理綜合協調機制，協調解決物業管理重大問題，推進物業管理與基層治理有機融合。

第五條 街道辦事處、鎮人民政府應當落實屬地管理責任，協調、監督轄區內住宅小區物業管理活動，并做好下列工作：

（一）組織、指導、協調業主大會的成立和業主委員會的選舉、換屆；

（二）指導監督業主大會和業主委員會依法履行職責，建立業主委員會主任離任審計制度；

（三）參加物業承接查驗，指導監督物業管理項目移交和接管；

（四）指導監督物業服務人依法履行義務；

（五）組織召集物業管理聯席會議，調處矛盾糾紛；

（六）法律、法規規定的其他職責。

居（村）民委員會應當在街道辦事處、鎮人民政府的指導下協助做好相關工作。

第六條 市物業管理行政主管部門負責本行政區域內住宅小區物業管理活動的監督管理，做好下列工作：

（一）制定和宣傳物業管理相關政策；

（二）指導和監督縣（區）物業管理行政主管部門開展物業管理的監督管理工作；

（三）監督和管理建筑物及其附屬設施專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的籌集、管理和使用；

（四）依法制定管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同、物業承接查驗、物業管理裝飾裝修協議等示范文本；

（五）建立全市統一的物業服務人信用信息、業主電子共同決策等信息系統；

（六）法律、法規規定的其他職責。

第七條 縣（區）物業管理行政主管部門負責轄區內住宅小區物業管理活動的監督管理，做好下列工作：

（一）負責物業管理區域的劃分；

（二）指導街道辦事處、鎮人民政府依法開展相關工作；

（三）監督、管理專項維修資金；

（四）指導、監督業主大會和業主委員會依法履行職責；

（五）采集、核查物業服務人信用信息，建立相關物業管理檔案；

（六）組織開展相關工作人員培訓；

（七）調處矛盾糾紛；

（八）法律、法規規定的其他工作。

第八條 市、縣（區）人民政府有關部門，應當按照下列規定，做好住宅小區物業管理活動的相關監督管理工作：

（一）發展改革部門負責物業服務收費政策制定，監督管理物業管理區域內電動汽車充換電設施建設與改造，將物業服務人信用信息納入公共信用信息目錄；

（二）公安機關依法查處物業管理區域內違反治安管理規定的行為，處理交通事故，做好流動人口服務管理，監督管理和業務指導安全技術防范和保安服務。

（三）城市管理行政執法部門負責依法查處物業管理區域內違規設置廣告，違法搭建建筑物、構筑物，違規裝飾裝修，以及在住宅小區沿街商鋪門前及非封閉區域的亂擺賣等行為。

（四）市場監督管理部門負責監督管理物業管理區域內電梯等特種設備安全，依法處理物業服務價格違法行為。

（五）消防救援機構對物業管理區域內的消防工作具體實施監督管理，依法查處消防安全違法行為，督促相關主體落實消防安全責任。

（六）自然資源和規劃部門負責審查物業管理區域內共有部分的規劃配置情況，協助做好全市物業信息系統建設工作。

民政、司法行政、財政、生態環境、應急管理、人民防空、數據資源管理等部門按照各自職責，在物業管理區域開展監督管理和行政執法工作。

第二章　業主大會和業主組織

第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。

符合首次業主大會會議召開條件，三個月內未召開業主大會會議的，街道辦事處、鎮人民政府在接到建設單位、前期物業服務人或者五分之一以上業主提交的成立業主大會書面申請報告之日起四十五日內，應當組建業主大會會議籌備組。

業主大會會議籌備組組長由街道辦事處、鎮人民政府代表擔任，業主大會會議籌備組由五至九人單數組成。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鎮人民政府協調解決。

籌備組應當自組成之日起三個月內組織召開首次業主大會會議，通過管理規約、業主大會議事規則，選舉產生業主委員會。六個月內無法召開首次業主大會會議或者首次業主大會會議未能選舉產生業主委員會的，由街道辦事處、鎮人民政府重新組織籌備工作。

第十條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位按照物業管理區域規劃核準總建筑面積（含地下建筑面積）每平方米零點三元且總額不少于三萬元，最高不超過八萬元的標準承擔。建設單位應當在選聘前期物業服務人前，一次性將籌備經費存入物業所在地街道辦事處、鎮人民政府設立的專用賬戶。

首次業主大會會議籌備經費應當?？顚Ｓ?，首次業主大會會議召開后，籌備組應當將籌備經費的使用情況在物業管理區域內顯著位置公示，接受全體業主監督。

第十一條 業主大會會議應當按照業主大會議事規則規定召開，可以采用集體討論、書面征求意見或者電子投票的方式，對有關事項進行表決。業主大會會議不得就未公示議題進行表決。

業主大會會議的決定應當自作出之日起三日內向全體業主公示，公示時間不少于三十日，并告知物業所在地居（村）民委員會。

業主大會會議未能形成相關決議決定或者業主就表決結果存在重大意見分歧的，業主委員會應當及時向街道辦事處、鎮人民政府報告。街道辦事處、鎮人民政府應當進行調查研究，指導修改完善相關議題后，督促組織召開業主大會會議重新表決。

第十二條 業主委員會委員應當從具備下列條件的業主中選舉產生：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，具有較強的公信力和組織能力；

（三）遵守管理規約，無損害公共利益的行為；

（四）本人及其近親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職。

第十三條 業主委員會委員候選人通過業主推薦或者自薦，經業主大會會議選舉產生。業主委員會一般由五至十一人的單數委員組成，每屆任期一般不超過五年，委員可以連選連任。鼓勵和支持業主中符合條件的中國共產黨黨員、人大代表、政協委員、民主黨派人士、公職人員、居（村）民委員會成員以及具有財會、管理、法律等專業知識的人員參加業主委員會選舉。

籌備組應當審查候選人資格，提出候選人名單，在選舉日的十五日前將候選人基本信息向全體業主公示，公示時間不得少于七日，并報送街道辦事處、鎮人民政府。

第十四條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內持下列材料向物業所在地街道辦事處、鎮人民政府備案：

（一）業主委員會成員名單及基本信息；

（二）業主大會議事規則、管理規約；

（三）業主大會會議記錄、決議；

（四）其他應當提供的材料。

街道辦事處、鎮人民政府應當將備案材料與物業所在地縣（區）物業管理行政主管部門、公安派出所、居（村）民委員會共享。

第十五條 業主委員會應當建立印章管理制度，財務制度，工作檔案制度，服務接待制度，以及業主委員會換屆審計和業主委員會主任離任審計等制度。

第十六條 業主委員會及其成員不得有下列行為：

（一）挪用、侵占業主共有財產；

（二）抬高、虛增、截留由業主支付的建筑物及其附屬設施的維修、檢測等費用；

（三）索取、收受建設單位、物業服務人或者利害關系人的不正當利益；

（四）明示、暗示物業服人減免物業費；

（五）泄露業主信息或者將業主信息用于與物業管理無關的活動；

（六）轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拖延提供物業管理有關文件、資料；

（七）擅自使用業主大會、業主委員會印章；

（八）拒不執行業主共同決定的事項；

（九）違反法律、法規規定或者侵害業主合法權益的其他行為。

有前款行為的，業主、利害關系人有權向有關部門舉報，有關部門應當依法處理。

第十七條 實行業主委員會工作報告、履職評估制度。業主委員會每年應當向業主大會述職，并向街道辦事處、鎮人民政府報告履職情況。街道辦事處、鎮人民政府應當指導業主對業主委員會履職情況進行評估，并將評估結果在物業管理區域內顯著位置公示。

第十八條 業主委員會任期屆滿三個月前，應當召開業主大會進行業主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處、鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍未組織的，可以由居（村）民委員會在街道辦事處、鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉工作。

第十九條 物業管理區域由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，可以由業主自行管理。所在地的街道辦事處、鎮人民政府、居（村）民委員會等相關部門、組織應當予以指導和監督。

全體業主或者執行機構可以參照本條例依法決定共同事項和實施物業管理，應當對自行管理的內容、標準、費用、期限、執行機構、管理人等內容作出約定并公示。業主自行管理區域內的電梯、消防、安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托專業機構進行管理維修和養護。

第二十條 物業管理區域有下列情形之一的，街道辦事處、鎮人民政府應當探索組建由居（村）民委員會、業主代表等參加的物業管理委員會，臨時代替業主委員會開展工作：

（一）不具備成立業主大會條件的；

（二）具備成立條件但未成立業主大會的；

（三）業主大會成立后，未能選舉產生業主委員會的。

物業管理委員會可以由街道辦事處、鎮人民政府、居（村）民委員會、建設單位、業主代表等七至十一人單數組成，其中業主代表不少于二分之一。物業管理委員會主任由街道辦事處、鎮人民政府確定。成立業主大會的條件具備后，應當及時成立業主大會。

街道辦事處、鎮人民政府應當自物業管理委員會成立之日起五日內，在物業管理區域內顯著位置公示委員名單，并告知縣（區）物業管理行政主管部門。

物業管理委員會作為臨時機構，依照本條例規定代行業主委員會相應職責，組織業主共同決定物業管理事項，推進選舉業主委員會等。物業管理委員會代行業主大會職責的，應當依照法律、法規規定征求全體業主意見，形成業主共同決定，并將共同決定在物業管理區域內顯著位置公示。

第三章　物業服務

第二十一條 新建物業交付使用前，建設單位與前期物業服務人應當在縣（區）物業管理行政主管部門指導、監督下開展物業承接查驗，街道辦事處、鎮人民政府以及業主代表可以參與，并對承接查驗結果簽字確認。

物業承接查驗檔案資料屬于全體業主所有，物業服務人應當妥善保管，業主有權免費查詢。物業交接后三十日內，物業服務人應當將承接查驗相關資料報送至物業所在地縣（區）物業管理行政主管部門。

第二十二條 縣（區）物業管理行政主管部門在住宅物業交付使用前，應當對物業服務用房進行核實。

物業服務用房應當相對集中安排在住宅物業管理區域中心或者出入口附近，設置在地面以上一層或者二層。

第二十三條 物業服務人應當建立和保存下列檔案、資料：

（一）物業承接查驗資料；

（二）監控安防系統、電梯、水泵、消防等設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料及物業服務檔案；

（三）清算預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據；

（四）業主共有部分經營管理檔案；

（五）住宅裝飾裝修管理資料；

（六）物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他資料。

第二十四條 物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置公開并及時更新包括但不限于下列事項：

（一）物業服務人營業執照、項目負責人基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話；

（二）物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

（三）電梯、消防、監控、人防等專項設施設備的日常維修保養單位名稱、聯系方式、維修保養記錄以及安全運行狀況；

（四）年度專項維修資金使用、利用共有部分從事經營活動產生收益的收支情況、物業服務費用收支情況；

（五）法律、法規規定應當公開的其他事項。

前款第一項至第三項應當持續公開并及時更新；其他項應當每年至少公布一次。

業主對公示內容提出異議的，物業服務人應當予以答復。

第二十五條 物業服務人應當加強日常巡查，在消防車通道、消防車登高操作場地、消防設施、消防器材設置明顯標識及禁止占用提醒，并定期組織檢驗、維護，確保消防設施和器材完好有效；對人流干道、疏散通道、人防工程、化糞池、電梯等重點部位和重要設施進行經常性檢查。

巡查中發現的安全隱患，應當立即處理，并發出警示；發現業主、物業使用人行為存在安全隱患的，應當通知業主、物業使用人及時處理，業主、物業使用人未采取措施消除安全隱患的，物業服務人應當采取必要的防范措施，并向業主委員會和有關部門報告；發現專業經營設施設備存在安全隱患的，應當及時報告相關專業經營單位；存在重大事故隱患的，應當及時報告物業所在地街道辦事處、鎮人民政府和相關部門。

第二十六條 業主或者物業使用人對房屋裝飾裝修的，應當在開工前告知物業服務人，簽訂住宅裝飾裝修管理協議，并配合進行必要的現場檢查。

物業服務人應當加強對裝飾裝修活動的巡查和監督，及時勸阻違規裝飾裝修行為；對拒不改正的，物業服務人應當立即報告有關部門。

第二十七條 物業服務人應當按照法律、法規規定和物業服務合同約定提供物業服務，不得有下列行為：

（一）違反物業服務合同減少物業服務事項、降低物業服務標準或者提高物業服務收費標準、增加收費內容；

（二）未經業主大會同意或者物業服務合同中無相關約定，處分屬于業主共有的財產；

（三）擅自利用或者允許他人利用共用部位、共用設施設備從事經營活動；

（四）采取停止供水、供電、供氣、供熱或者限制業主及其車輛出入等方式催交物業服務費；

（五）違反規定對建筑物及其附屬設施進行改造；

（六）出售、泄露或者非法提供、使用業主、物業使用人信息；

（七）干擾業主大會成立、業主大會會議召開和業主委員會選舉；

（八）強制業主、物業使用人通過指紋、人臉識別等生物信息方式使用共用設施設備；

（九）損壞、擅自停用公共安全防護設施設備；

（十）法律、法規或者管理規約、業主大會議事規則禁止的其他行為。

第二十八條 物業服務收費實行政府指導價的，具體范圍和收費標準由發展改革部門按照國家和省有關規定，根據物業服務成本變化情況等因素，每三年對物業服務等級的基準價和浮動幅度進行評估，并根據評估結果適時調整。物業服務合同簽訂后，政府指導價進行調整的，物業服務費從次年一月一日起，按照調整后的標準執行。

物業服務收費實行市場調節價的，物業服務費用標準按照權責對等、質價相符的原則，由業主和物業服務人在物業服務合同中約定。物業服務人不得擅自調整約定的物業收費標準。

物業服務人預收物業服務費用原則上不得超過一年期限且不得超過合同有效期的剩余期限，不得強制或者變相強制預收物業服務費用。

第二十九條 業主、業主委員會、物業服務人對物業服務收費有爭議的，可以向發展改革部門咨詢，發現價格違法行為的，可以向市場監管部門投訴舉報。

第三十條 鼓勵有條件的物業服務人向養老、托幼、家政、文化、健康等領域延伸，滿足居民多樣化多層次居住生活需求，與業主或者物業使用人依法訂立個性化服務合同，提供有償服務。

物業服務人提供個性化服務事項的，應當公示服務標準和收費標準。

第三十一條 對配套設施不齊全、環境較差的老舊住宅小區，市、縣（區）人民政府應當制定整治改造計劃，并將改造整治規劃和年度計劃向社會公布。

老舊住宅小區內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備的改造建設資金，主要由政府承擔；業主專有部分的設施設備改造支出，由業主承擔。

街道辦事處、鎮人民政府應當引導居民協商確定老舊住宅小區的管理模式，指導成立業主大會，選舉業主委員會，推動建立物業管理長效機制。

老舊住宅小區首次業主大會會議的籌備經費，由縣（區）人民政府承擔，物業服務費用由業主承擔。

第四章　物業的使用和維護

第三十二條 物業管理區域內規劃的車位（庫）應當首先滿足業主、物業使用人的需要。

規劃用于停放機動車的車位（庫）的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。當事人未有約定，業主、物業使用人要求承租尚未出售、附贈的車位（庫）的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。

物業管理區域內，占用共有道路或者其他共有場地用于停放車輛的車位，屬于業主共有。

第三十三條 物業管理區域內停放車輛不得占用、堵塞疏散通道、安全出口、消防車通道和登高操作場地，不得妨礙消防、急救等特種車輛執行任務，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行，不得損壞共用設施設備。

物業服務人應當履行車輛停放管理義務，加強巡查，引導機動車、非機動車使用人有序停放。

第三十四條 新建住宅小區，建設單位應當按照規劃要求配建電動汽車、電動摩托車、電動自行車的停車場所和充電設施。

物業服務人應當根據業主大會授權，利用公共停車位建設相對集中的公共充電基礎設施并提供充電服務。業主安裝充電基礎設施時，符合規定的，物業服務人應當配合業主或者其委托的施工單位，提供相關圖紙和資料，配合并協助現場勘查、施工。

第三十五條 物業管理區域內依法屬于全體業主的公共收益包括：

（一）利用業主共有的建筑物、停車場地、綠地、道路、通道、樓梯、房屋外墻、電梯、照明設施等共有部分從事經營活動產生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；

（二）因業主的共有部位、設施被侵占、損害或者被依法征收所得的賠償、補償費用；

（三）共有資金產生的孳息；

（四）其他合法收入。

第三十六條 公共收益可以用于下列支出：

（一）補充建筑物及其附屬設施的專項維修資金；

（二）維修、更新、改造、增設共用部位、共用設施設備，但物業服務合同另有約定的除外；

（三）業主委員會工作經費；

（四）第三方審核、審計、檢測所需費用；

（五）業主大會決定的其他可以使用公共收益的事項。

專項維修資金余額不足首期應籌集金額百分之三十的，百分之七十以上的公共收益金額應當優先用于補充專項維修資金，剩余部分的使用由業主共同決定。

未經業主共同決定，不得使用公共收益。任何單位和個人不得挪用、侵占公共收益。

第三十七條 住宅小區公共收益應當單獨列賬，接受業主監督。

業主大會成立前，物業服務人應當與居（村）民委員會設立公共收益共管賬戶；業主大會成立后，業主大會可以決定與居（村）民委員會設立公共收益共管賬戶。

實行公共收益共管賬戶的，居（村）民委員會應當對業主委員會、物業服務人使用公共收益的程序、范圍、額度等加強監督，規范公共收益使用。

街道辦事處、鎮人民政府應當做好對公共收益共管賬戶的監督管理。

第三十八條 業主應當按照國家、省有關規定交納專項維修資金。建設單位自持、出租住房需要交納專項維修資金的，專項維修資金由建設單位交納。

業主轉讓物業、辦理轉移登記后，轉讓物業的專項維修資金余額隨物業一并轉讓，業主無權要求返還；因征收或者其他原因造成物業滅失的，專項維修資金余額歸業主所有。

未交存首期專項維修資金的，建設單位不得將房屋交付買受人。

第三十九條 業主的專項維修資金賬戶余額低于首次交存的百分之三十或者未建立賬戶的，業主委員會應當組織續籌、補建；續籌、補建方式、金額等具體事項由管理規約約定或者業主共同決定；未成立業主委員會的，由所在街道辦事處、鎮人民政府組織居（村）民委員會組織業主續籌、補建。

第五章　監督管理

第四十條 市、縣（區）物業管理行政主管部門應當做好物業服務人的信用信息征集和誠信檔案管理，會同相關部門建立完善統一的物業管理信用評價機制和守信激勵、失信懲戒制度。

街道辦事處、鎮人民政府應當協助開展物業服務人信用信息的征集和核查工作。

第四十一條 縣（區）人民政府應當建立由住房和城鄉建設、城市管理行政執法、公安、市場監督管理、消防救援等部門和機構為主體的綜合執法服務進小區工作機制和違法行為投訴登記制度，加強物業管理區域內執法聯動，依法查處物業管理區域內的違法行為。

街道辦事處、鎮人民政府應當在住宅小區公布執法責任單位和責任人聯系方式。

第四十二條 市、縣（區）物業管理行政主管部門、街道辦事處、鎮人民政府應當建立物業服務投訴、舉報受理處置機制，對業主、業主委員會、物業使用人和物業服務人在物業服務管理活動中的投訴、舉報，應當及時受理，并將調查或者處理結果答復投訴人、舉報人；屬于其他部門和單位職責的，應當及時轉交有關部門和單位并告知投訴人、舉報人。

第六章　法律責任

第四十三條 違反本條例第二十三條規定，物業服務人不按照規定建立和保存相關檔案、資料的，由縣（區）物業管理行政主管部門責令限期改正。

第四十四條 違反本條例第二十四條規定，未按照規定如實公開并及時更新有關信息的，由縣（區）物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，由城市管理行政執法部門處一千元以上五千元以下罰款。

第四十五條 違反本條例第二十七條第四項規定，物業服務人采取停止供水、供電、供氣、供熱或者限制業主及其車輛出入等方式催收物業服務費的，由縣（區）物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，由城市管理行政執法部門處二千元以上一萬元以下罰款。

第四十六條 負有住宅小區物業管理工作職責的單位及其工作人員在工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分。

第四十七條 違反本條例規定的行為，法律、法規已有處罰規定的，從其規定；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章　附 則

第四十八條 本條例自 年 月 日起施行。